释放租赁红利 中国长租公寓行业创新模式探讨和分析

超过万亿的巨大市场前景，九部委联合印发住房租赁新政,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，长租公寓尤其让众多资本机构觊觎，正在用惊人的扩张速度勾勒出一幅蓝图盛景。对于被称为“下一个风口”的公寓行业，各方有不同的解读，有的认为是互联网模式催生了房地产行业的变革，也有人认为这是个传统生意的升级变革，很难用互联网来改造和创新。无论如何，租赁公寓正在成为整个房地产行业、金融创投领域，乃至成为国家扶持的重点已经成为毋庸置疑的事实。

分析一个事物或者模式，首先得从其起源和形成来说起。长租公寓快速崛起一方面是内部需求驱动，北上广深和部分二线城市在人口增长上依然具备较大的空间，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入，使得这些城市的租房市场保持着旺盛的需求。租房市场，在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方有较大的改善空间，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，尤其90后租客开始步入社会成为重要的租房群体，他们不仅对租住体验有着更高的要求，对互联网、社交等新要素的追求也更为强烈。另一方面是外部环境助推，国家政策陆续发布，以品牌公寓为主的租赁公寓受到极大的推崇和扶持。房地产行业本身则面临着高库存、物业价值低效利用的问题，也面临存量物业的盘活和利用效率提升的问题。长租公寓不仅拥有内生发展的动力，亦有外力助推，近两年获得了快速的发展。

目前国内租房人口占比超过20%，而且大部分年轻人已接受了长租公寓这种新的居住方式，这是一个需求空间广阔的市场，同时也是高度竞争的状态，玩家众多，除了创业类型、酒店孵化公寓、还有众多房企进入长租公寓市场，甚至现在有的银行、非房地产类国企也都陆续进入。如果谈公寓的现状和公寓的各个环节可能需要很长的时间和篇幅，比如长短租、分散式和集中式、公寓的选址和拓展、规划论证、市场调研、风格和设计、施工装修、销售体系、运营体系、呼叫中心、安防体系、管家、人房比、坪效、IT系统、在线平台、市场宣传、社区活动、UI/VI、店面规范、人员培训、智能设备、租金贷、REITS/ABS、增值税、现金流、标准化、托管模式、加盟模式、包租、APP、维修保洁、合同管理、增值服务、定价策略、公区管理等等，类似这方面的各种讨论已经很多。

我们主要集中来谈一下，公寓领域的行业发展和创新。

一、互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业

目前阿里巴巴、京东商城都已经在发力住宅租赁市场，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，阿里巴巴也与杭州市住保房管局签约了搭建平台协议。因为阿里巴巴加入了租赁大业的队伍中，只要芝麻信用分达到650分以上，在支付宝平台上租房，就可以免除租房押金，并且按月支付房租。接下来预计会有超过100万间公寓，被纳入到阿里巴巴的租房平台。当然，这其中个人房东是非常少的。可以预期的是，不管对于京东还是阿里，长租公寓都是优先选择的优质房源供应商。

互联网公司的介入，往往是一个行业巨大变革的开端，从嘀嘀打车、百度外卖、猫眼电影票就能佐证这个观点。笔者认为，互联网巨头的介入，租赁服务平台的搭建也只是小试牛刀，而真正值得期待的是，互联网巨头将来会涉足整个租赁生态链，将来互联网巨头可能会通过互联网和IT、流量的优势直接投入长租公寓各个环节。

举个例子，阿里巴巴可以依托巨大的用户数量，在北京或杭州热门商圈，比如中关村、望京附近，对于有租房需求的用户进行众筹，通过众筹的资金拿下物业，然后通过用户的投票和自己的喜好、用户特点提供个性化的空间、设计、色彩和服务，然后在用户租住环节，不管是信用评级、租金贷、无人便利店、WIFI无线网络、社区活动、甚至是日常消费等等，都可以成为线下的京东或阿里的体验中心，或者用户社区。

如果这一天能够到来，这势必会对现今社会各个方面进行很大的改变。试想一下，你住的阿里的房子，订着阿里的外卖，看着优酷的视频，安装阿里的硬件，享受阿里的智慧家居，出行用阿里的智慧出行，这将是多么美妙的一件事情。

二、Saas系统、智能硬件等共同构建智慧公寓

长租公寓行业的Saas系统是为职业房东和品牌公寓服务的，目的就是为了提升管理效率、降低人力以及物力成本。优秀的SAAS系统也算区分公寓运营商实力和水平的主要标志，二房东或者传统公寓运营往往是依靠EXCEL或者简单数据软件，而品牌公寓、尤其是需要管理大量房源和住户的大型连锁公寓，SAAS系统尤为重要。它的优势就在于基于云服务无需专人维护，且有大数据技术支撑。

可以这么来说，任何一个行业的信息化水平高低往往就直接决定了这个行业能走多远，能发展到什么程度。在当下IT系统已经成为基础设施的今天，公寓发展壮大的核心因素必须包含先进的IT系统，物联网、智能硬件也是同样的道理。

目前的硬件主要是智能门锁、智能电表。而硬件方面，依然存有些棘手的问题。比如软硬件的不兼容，每个硬件都要单独的app去配套使用，无形中增加了操作的复杂性；硬件反应延迟、过度依赖网络……

三、ABS、REITS等金融创新应用逐渐常态化

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

目前长租公寓市场上，仅有魔方公寓、自如、新派、保利对其经营产品进行了证券化，同时前两者与后者的ABS产品又有质的不同。魔方、自如的ABS产品可看做商业抵押贷款，为一种债券，而新派、保利最近设立的REITs则可直接看做一种股票。

由于示范和标杆的作用，公寓行业证券化会越来越多，成为常态。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但不能解决其收益的问题，这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。

四、非房地产企业会逐步进入长租公寓领域

在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时，一个新的介入者出现了。11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。

此次合作的方式，简单来说就是房企出房源，建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款，贷款一次性打给房企，租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户，提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴，由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。

住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门曾联合印发通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，这是首次出现对国有企业参与租赁行业的指导意见。国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。判断未来国企在租赁领域的投入将会加大，专业服务和租赁机构与国企沉淀物业的合作也将会极大的提升目前品牌租赁公寓的市场供应数量。

可见，掌握用户入口、掌握资金入口、掌握大量闲置物业的企业，都可能会进入长租公寓，尤其是国家政策大力支持和鼓励下，大量的地方政府、央企、国企，都会纷纷以不同的形式进入到长租公寓领域。

五、行业日趋规范，相关法律法规建设日趋完善

五月份，两部法律、法规正在向全社会公开征求意见。一部是《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，一部是《土地管理法（修正案）》。《住房租赁和销售管理条例》是首次将住房租赁纳入法规调整的范围。7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。8月份，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。整体来看，政策引导下的“租售并举”无疑是今年房地产市场的大变化。10月份，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

长租公寓和长租人口配套的法律和法规会越来越多，行业会越来越规范和完善。长租公寓曾经是“灰色地带”，工商等经营证照及许可单位不明确，产权与用地性质未明确，建筑、消防验收难，各地管理要求和参照标准不够细化。租房人口曾经面临暂住证、居住证、无法获得相应的社会权益和福利等诸多问题。这些都将会解决。

六、独立上市公寓企业出现 房地产领域、互联网+领域新的独角兽出现

2014年高等教育毕业生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人，再加上其他非应届毕业生，中国目前大约有2.5亿的流动人口需要租房。如果一套房子月租金在1000块钱，一年就是1.2万元的租金支付，如果对应2.5亿的人口，就是一个2.5万亿的市场，所以这是一个万亿级的市场。

在以前，其实现在应该也是这样（现在有所改善），互联网并没有深度介入租赁行业，互联网对于租赁的应用大部分还停留在房东发布信息、租客网上找房这样的粗浅层面，将来互联网势必会深度改造租赁行业，可能类似于携程、去哪儿改造商旅，类似于嘀嘀、OFO改造出行。途家、小猪短租这样的短租平台估值都已经很高，下一个独角兽可能来自于长租公寓，这也就不难理解。

不管是基于互联网思维，还是传统产业的升级更新，将来租赁行业势必会变革，长租还是短租，集中式还是分散式，房地产派、中介派、酒店派还是创业派，这个并不重要，市场规模足够大，政府扶持力度强，大量资金和巨头纷纷涌入。

据悉，万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划，其它公寓企业也正在为这个目标而努力。公寓的平台型企业、服务型企业都有可能独立上市，类似于京东可以拆分成“京东租房”类似建立京东金融一样，也可能会单独上市。

七、多种运营模式并存，加盟、托管有助于迅速扩大规模

总体来看,长租公寓的运营模式主要分为两种：轻资产和重资产；按照地理位空间分布又可以分为集中式和分散式。重资产模式，即为企业通过收购和/或自建获得资产，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。轻资产模式是企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，因此不能享受资产升值的收益。但是长租公寓企业租下整栋或者整层的物业，这其实也可以看成是重资产模式，重和轻只是相对而言的。

不管是集中式还是分散式，现阶段重资产运营模式已经是限制长租公寓快速发展的制约性因素，对于品牌公寓而言，想要早日获得盈利就需要在源头上控制成本，摆脱重资产的缺陷。对于未来的发展方向，泊寓、窝趣等很多品牌公寓选择通过加盟、托管方式吸纳更多公寓，凭借管理、服务和运营来获得效益分成。

目前来看，长租公寓尚属于相对较新的事物和模式，不管是规模、管理、运营、加盟体系尚无法跟酒店行业相提并论，即便是连锁酒店投资设立的长租公寓企业，也还不具备大规模加盟、连锁扩展的实力和能力。为什么说未来加盟和托管模式会更加的盛行和普及呢？随着长租公寓行业巨头介入、巨大资金介入，尤其是长租公寓人才变得不再稀缺，大量酒店人才进入后，长租公寓的品牌体系、管理体系、加盟体系都会变得完善，真正大规模加盟或托管的境况有望出现。

八、专业化细致分工，生态链及产业链趋于完善

公寓可能涉及到哪些？从各大公寓卖点宣传就能看出来：品质家具、智能家居、专业健身设施、24小时安保、保安执勤、24小时监控、专业维修保洁、驻店人员及时到位、直饮水、免费热水、免费冷水、暖气、热水器、洗衣机、衣柜、桌子、椅子、沙发、空调、冰箱、油烟机、床、WIFI、台球、咖啡厅等这些都已经成了标配。

原创设计倾力打造的温馨环境、保障品质生活、环保装修遵从环保原则、WIFI网络精彩不断线。服务设施坏了电话约，我们为您排忧解难。双周保洁公共区域定期保洁，清除卫生死角。

公寓的产业链、生态链都是丰富而且有极其大的延展性的，所以，随着公寓租赁行业腾飞，专业化分工，公寓企业可能用到的产品和服务都会与日俱增。

租赁前服务平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台等等，公寓产业每个环节，每项细分都可能会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司，行业中的投资机会将又深又广。

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